Małe kwoty wejścia z wysokimi procentami
Czyli dlaczego działki budowlane to dobra inwestycja i lokata pieniędzy
Działka budowlana jako inwestycja to pomijany przez inwestorów kierunek. A to błąd, bo na pomnażaniu pieniędzy poprzez land development można całkiem dobrze zarobić i to w relatywnie krótkim czasie.
Działek z dużym potencjałem wzrostu wartości jest coraz mniej i czasu na przygotowanie kolejnych też ubywa. Łatwych terenów pod przekształcenia jest jak na lekarstwo. Praktycznie każdy większy teren ma swoje mankamenty, z którymi trzeba sobie poradzić. Ale przede wszystkim trzeba wiedzieć, jak to zrobić. Jeśli odpowiednio połączyłeś wszystkie kropki z tego wstępu, to już czujesz, że w tym temacie można sporo zarobić. Trzeba znaleźć sprawdzone działki, które można kupić jako inwestycję lub lokatę pieniędzy albo zgłosić się do Land Developerów, którzy przeprowadzają przez cały proces pomnażania kapitału.
Zmiany prawa ograniczają możliwość wydzielania działek budowlanych
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 roku weszła w życie 24 września 2023 roku i wprowadza zmiany w planowaniu przestrzennym oraz zmienia blisko 50 ustaw i aktów prawnych, które wpływają na kształtowanie rynku nieruchomości gruntowych w Polsce.
Powyższe zmiany obejmą niemal 70% powierzchni Polski i dotyczą wszystkich właścicieli nieruchomości gruntowych. Mowa tu zarówno o osobach, które w posiadanie działek niezabudowanych weszły w ramach dziedziczenia, spadku lub darowizny, jak i o tych, które ziemię kupiły inwestycyjnie albo jako lokatę kapitału. Nie omija to również właścicieli planujących zakup w celu budowy własnego domu. Celem zmian prawa jest uniknięcie dalszego rozproszenia zabudowy i nakłonienie do budowania w większych skupiskach. W rzeczywistości ograniczy dostępność działek pod zabudowę jednorodzinną, gruntów zlokalizowanych pod miastem, w tym działek pod deweloperkę.
Niski próg wejścia z wysokimi zwrotami
Zmiany prawne sprzyjają inwestowaniu w działki. Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gminy muszą do końca 2025 roku uchwalić plany ogólne, które określą obszary zabudowy w gminie i ich rozwój, co skutkować będzie wyłączeniem kolejnych terenów pod zabudowę mieszkaniową, Zmieniły się zasady uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), aktualnie są bardziej rygorystyczne. Urzędy gmin są zarzucane wnioskami o wydanie WZ, przez co wydłuża się proces ich uzyskiwania. W efekcie osoby, które zbyt późno przystąpią do zakupu i dzielenia ziemi rolnej na działki, mogą nie zdążyć i zostaną z ziemią rolną. To wszystko powoduje większy ruch i obrót działkami.
Zainteresowanie działkami wzrasta również dlatego, że zmniejszyła się zyskowność wynajmu – pojawia się coraz więcej mieszkań na wynajem, ale nie idzie to w parze z liczbą chętnych do wynajmowania. Z kolei do zakupu mieszkań jest mniej chętnych ze względu na utrudnioną dostępność do kredytów hipotecznych. Przekłada się to na mniejszą atrakcyjność flipowania na mieszkaniach, bo nie ma kto kupować. Mieszkanie można obecnie kupić taniej – deweloperzy oferują promocje cenowe, a indywidualni sprzedający coraz częściej opuszczają ceny. Jednak nadal są to kwoty powyżej 300–400 tysięcy złotych. Do tej ceny należy doliczyć remont lub wykończenie i wyposażenie. Próg wejścia w lokal mieszkalny ustawiony jest wówczas na poziomie pół miliona złotych za „jednostkę inwestycyjną”.
Jednak nie wszyscy inwestorzy, na co dzień zajmujący się flipowaniem lub deweloperką, wiedzą, że lokowanie kapitału w grunty można zacząć już od stawek rzędu 50 tysięcy złotych. To bezpieczna kwota, jednocześnie zapewniająca pełną „jednostkę inwestycyjną” (nie udziały w większej parceli ziemi), a do tego jest to produkt szybko zbywalny. Oczywiście takich działek można kupić kilka, jeśli chcemy zainwestować większą kwotę. Można więc to narzędzie do pomnażania kapitału określić jako bardzo elastyczne.
Tytuł tego artykułu nie jest analogową wersją clickbaitu. Odpowiednio dobrane działki inwestycyjne dają możliwość uzyskania wzrostu wartości od 25% do 100% w skali roku. Przypomnijmy, że zwrot z inwestycji w przypadku mieszkania na wynajem to około 8% w ujęciu rocznym. Inną zaletą takiego sposobu lokowania nadwyżek finansowych jest niezaprzeczalny fakt, że działki nie wymagają remontu. One wymagają czasu i planu na ich development, czyli działań podnoszących ich wartość (uzbrojenie, poprawa jakości drogi, rozwój infrastruktury), a w zamian odpłacają stabilnością, bezpieczeństwem oraz zdecydowanie wyższymi zyskami niż większość instrumentów finansowych. Dodatkowo w wielu gminach nie płaci się od nich podatku dopóki finalnie nie stanie na nich dom.
Kluczowe natomiast jest, żeby dobrze kupić taką działkę. Trzeba wiedzieć, gdzie i w jakim momencie jej wspomnianego developmentu, i orientować się w jej statusie prawnym.
Zakup w odpowiednim momencie
„życia” działki
Działkę budowlaną, która ma być inwestycją, najlepiej kupić na etapie planu powstania jej podziału (z hektarów pola rolnego na metry działek budowlanych w pierwszym momencie jej „życia”). Następuje to po etapie jej weryfikacji prawnej, geodezyjnej, urbanistycznej, po określeniu możliwości i ceny jej odrolnienia oraz zbadaniu jej otoczenia. To jest moment, gdy można dokonać rezerwacji prawa do zakupu.
Analogicznie jest na rynku mieszkaniowym – najtaniej kupuje się mieszkania, rezerwując je na etapie dziury w ziemi. Rezerwujemy prawo do naszej działki budowlanej, wpłacamy zaliczkę i czekamy, aż Land Developer przeprowadzi cały proces od wydzielenia działek do nadania nowych ksiąg wieczystych, aby finalnie u notariusza przenieść własność na kupującego.
Wydzielenie działek z pola jest już pierwszym etapem wzrostu wartości, wydzielenie ksiąg wieczystych i wystąpienie o warunki zabudowy jest kolejnym momentem wzrostu wartości. Z każdym nowym elementem infrastruktury, np. doprowadzeniem wodociągu, postawieniem ogrodzenia przez sąsiada działki, rozpoczęciem budowy pierwszego domu w pobliżu, wartość działki wzrasta.
Najdroższe są ostatnie działki budowlane w zabudowanej
okolicy, z mediami i infrastrukturą. Dlatego aby cieszyć się dużym zyskiem z inwestycji, należy zainwestować na pierwszym etapie „życia” działki.
Jaką działkę wybrać?
Wybór działki, która ma duży potencjał wzrostu wartości, nie jest taki prosty, jak wybór mieszkania pod flipa lub na wynajem. Poza tym, że należy trafić w odpowiedni moment „życia” działki, trzeba jeszcze sprawdzić, co można, a czego nie można na niej wybudować. To wymaga przeanalizowania właściwych dokumentów, poznania planów gminy i wiedzy z zakresu urbanistyki, administracji oraz geodezji.
Najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość działki jest przeznaczenie terenu, czyli informacje, co można na nim wybudować według lokalnych przepisów. Kluczowe są tu również i inne regulacje prawne, jak np. wspomniane wcześniej nowe przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, które będą obowiązywały od 1 stycznia 2026 roku
Inne czynniki, od których zależy wartość nieruchomości gruntowej to:
- powierzchnia,
- lokalizacja,
- droga dojazdowa,
- dostęp do mediów,
- kształt,
- infrastruktura w okolicy,
- sąsiedztwo,
- przeznaczenie terenu.
Nie musisz działać po omacku
Idealną osobą do wyszukiwania i przygotowywania działek z dużym potencjałem wzrostu jest Land Developer. To osoba, która wspiera w zakupie i sprzedaży gruntu. Głównym celem jej działalności jest prowadzenie działań pod noszących wartość nabytej nieruchomości i przygotowanie jej do realizacji inwestycji. Realizacją inwestycji może być sprzedaż działek wydzielonych lub scalonych oraz takich, na których już rozpoczęto budowę i nadzór. Współpracuje przy projekcie z ekspertami, takimi jak: urbaniści, architekci, geodeci, prawnicy i przedstawiciele samorządów. By odciążyć inwestora, wszystko odbywa się bez konieczności jego udziału w całym procesie. To sprawia, że przedsięwzięcie jest całkowicie pasywne.
Działki budowlane to obecnie jeden z najbardziej opłacalnych kierunków inwestycyjnych. Dzięki dynamiczniero snącym cenom i ograniczeniom prawnym, które zmniejszają dostępność nowych terenów, wartość działek będzie głównie wzrastać. Możliwość wejścia z relatywnie niską kwotą, a także potencjalne zyski rzędu 25–100% w skali roku, sprawiają, że to doskonała opcja zarówno dla do świadczonych inwestorów, jak i osób poszukujących stabilnej lokaty kapitału.