Jak nie stracić na działce

– ostatni moment na flip na gruncie

Którzy właściciele działek muszą podjąć działania, aby ich nieruchomości nie straciły na wartości? Kto ma szansę zarobić na zmianach przepisów, robiąc tzw. flip na gruncie? We wrześniu 2024 roku mija rok od wejścia w życie rewolucyjnych zmian w przepisach dotyczących nieruchomości gruntowych, czyli ziemi w postaci działek.

Kiedy weszły w życie nowe przepisy i czego dotyczą?

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 roku weszła w życie 24 września 2023 roku. Jak czytamy w opracowaniu Grunty czas zmian, czas działań “Jej celem jest uproszczenie regulacji planistycznych, a także umożliwienie sprawniejszego procedowania i uchwalania aktów prawa miejscowego związanych z gospodarką przestrzenną gmin.”[1]

Reforma planowania (nowelizacja zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw) wprowadza zmiany w planowaniu przestrzennym i zmienia blisko 50 ustaw i aktów prawnych, które wpływają na kształtowanie rynku nieruchomości gruntowych w Polsce.

W praktyce nowe przepisy dotyczą właścicieli ziemi i wprowadzają nowe warunki wykorzystywania ziemi w Polsce do różnych celów, w tym do zabudowy, np. domem jednorodzinnym. Konsekwencje tych zmian prawnych zdecydują o tym, czy Twoja ziemia straci, czy zyska na wartości.

Którzy właściciele działek mogą stracić?

Zmiany prawa obejmą blisko 70% powierzchni Polski i dotyczą osób posiadających działki niezabudowane, które grunty odziedziczyły, otrzymały w spadku lub jako darowiznę. Osób, które kupiły ziemię inwestycyjnie lub jako lokatę kapitału oraz osób planujących zakup w celu budowy własnego domu.

Jednym słowem dla wszystkich właścicieli nieruchomości gruntowych.

Co to oznacza w praktyce?

Jeżeli jako właściciel nie podejmiesz odpowiednich działań, aby zabezpieczyć swoje interesy poprzez sprawdzenie stanu prawnego swojej działki (co można na niej wybudować) i planów gminy (na co przeznaczy teren), to twoja działka może stracić na wartości. Dlaczego tak się może stać, opisujemy w dalszej części artykułu.

Jak można zarobić na rynku nieruchomości gruntowych?

Masz nieruchomość gruntową, ale czy zastanawiałeś się kiedyś, ile ona faktycznie jest warta i jak możesz zadbać o to, aby nie traciła na wartości?

Wartość nieruchomości gruntowej zależy od różnych czynników:

metrażu
kształtu
lokalizacji
infrastruktury w okolicy
drogi dojazdowej
sąsiedztwa
dostępu do mediów
przeznaczenie terenu

Najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość działki jest przeznaczenie terenu, czyli to, co można na nim wybudować według lokalnych przepisów (od których wiele zależy) i inne regulacje prawne, takie jak wspomniane wyżej nowe przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, które będą obowiązywały od 1 stycznia 2026 roku.

Co jest najważniejsze?

Celem zmian prawa jest uniknięcie dalszego rozproszenia zabudowy, co w rzeczywistości ograniczy dostępność działek pod zabudowę jednorodzinną, pod miastem w piękniejszych okolicznościach przyrody i pod deweloperkę.

Ważne, aby wiedzieć, czy działka znajduje się na obszarze objętym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (studium), czy na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego (MPZP).

Jeżeli działka jest na terenie objętym studium, to czy ma decyzję o warunkach zabudowy, (WZ). Jeżeli planujemy sprzedaż działki w przyszłości, to teraz powinniśmy zabezpieczyć sobie taką możliwość, np. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, tzw. WZ-tkę, podział geodezyjny na mniejsze działki.

Od 1 stycznia 2026 roku uchylone będą studia i będą gminy musiały do tego czasu uchwalić plany ogólne. Jeżeli będziemy mieli szczęście, to nasza działka znajdzie się ną terenie zabudowy mieszkaniowej czy usługowej. A jeżeli nie, to nasza działka będzie na obszarze produkcji rolnej lub terenów zielonych i wtedy możemy utracić cały jej potencjał na korzystną sprzedaż. Chyba że wcześniej uzyskamy WZ i dopilnujemy złożenia uwag do planu ogólnego.

Ostatni moment na flip na gruncie

Tak duże zmiany w prawie są zagrożeniem, ale również stwarzają szanse. Ważne jest, aby te wyzwania przekształcić na korzyści, co wymaga podejmowania decyzji opartych na rzetelnej wiedzy i znajomości rynku.

Co to jest flip na gruncie?

Flip na gruncie to metoda zarabiania (inwestowania) pieniędzy na nieruchomościach gruntowych, czyli na działkach (gruntach, ziemi). Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najbardziej pewnych, bezpiecznych i zyskownych sposobów na pomnażanie pieniędzy. Flipowanie polega na znajdowaniu i zakupie działki, zwiększeniu jej wartości poprzez określone działania, a następnie sprzedaży z zyskiem. Flipować można na gruntach rolnych (pola, łąki, pastwiska, nieużytki) oraz budowlanych i usługowych. Kluczowym elementem jest zwiększenie wartości działki przed sprzedażą.

Gdzie szukać okazji inwestycyjnych?

Do uzyskania zysków z inwestycji w nieruchomości gruntowe, zazwyczaj wybieramy działki rolne położone pod miastami lub w sąsiadujących z dużymi miastami gminach. Wiele działek rolnych można zabudować z pewnymi ograniczeniami (działki siedliskowe). Działki, których szukamy, można zabudować w korzystny sposób (domami jednorodzinnymi, bliźniakami) lub przeznaczyć pod deweloperkę.

Na rynku jest ograniczona liczba gruntów rolnych, które można przekształcić w grunty budowlane. Okazji inwestycyjnych można szukać samodzielnie i u Land Developerów.

Kim jest Land Developer?

Land Developer to osoba, która wspiera właściciela w zakupie i sprzedaży nieruchomości gruntowej. Głównym celem działalności Land Developera jest prowadzenie działań podnoszących wartość gruntu i przygotowanie go do realizacji inwestycji. Realizacją inwestycji może być sprzedaż wydzielonych lub scalonych działek albo rozpoczęcie budowy.

Podsumowanie

Działek z dużym potencjałem wzrostu wartości jest coraz mniej i czasu na przygotowanie kolejnych też jest coraz mniej, i są coraz droższe jako dobro coraz rzadsze. Dlatego warto szukać sprawdzonych działek, które można kupić jako inwestycje lub lokatę pieniędzy u Land Developerów.