FLIP NA GRUNCIE
CO WARTO WIEDZIEĆ?
Na gruntach można zarobić na wiele sposobów. Najprostszy pomysł to kupić teraz działkę budowlaną i sprzedać za 6 lat. Jeżeli szukasz informacji, jakie są inne sposoby zarabiania na działce, na czym polega flip na gruncie oraz jakie są ryzyka z tym związane, to poniżej pełen zestaw informacji.
CO TO JEST FLIP NA GRUNCIE?
Flip na gruncie to metoda zarabiania (inwestowania) pieniędzy na nieruchomościach gruntowych, czyli na działkach (gruntach, ziemi). Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najbardziej pewnych, bezpiecznych i zyskownych sposobów na pomnażanie pieniędzy. Flipowanie polega na znajdowaniu i zakupie działki, zwiększeniu jej wartości poprzez określone działania, a następnie sprzedaży z zyskiem.
Flipować można na gruntach rolnych (pola, łąki, pastwiska, nieużytki) oraz budowlanych i usługowych. Kluczowym elementem jest zwiększenie wartości działki przed sprzedażą.
Inwestorzy często uzyskują zyski poprzez:
- podział większej działki na mniejsze działki;
- na połączeniu działek;
- na uzbrojeniu działki w media (prąd, woda, kanalizacja);
- na uzyskaniu warunków zabudowy;
- na uzyskaniu dojazdu do drogi publicznej;
- na “wyprostowaniu” skomplikowanego stanu prawnego działki (nieuregulowane sprawy własności, zadłużenia);
- na uporządkowaniu działki (wycinka krzaków, samosiejek i chwastów);
- na wyrównaniu terenu – plantowaniu / niwelacji działki;
- na odrolnieniu lub zmianie klasy bonifikacyjnej gruntu;
- na uzyskaniu korzystnego MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
- na wypracowaniu ZPI, czyli zintegrowany plan inwestycyjny (nowa możliwość).
JAKIE SĄ RÓŻNICE MIĘDZY
FLIPEM NA GRUNCIE A FLIPEM NA MIESZKANIU?
Flip na mieszkaniu najczęściej dotyczy znalezienia i zakupu mieszkania. Następnie w zależności od wielkości i stanu mieszkania jego podziału na mniejsze lokale, remontu i sprzedaży. Przed zakupem mieszkania dość łatwo zweryfikować jego stan prawny, czyli księgę wieczystą oraz oszacować cenę w stosunku do innych podobnych lub identycznych mieszkań. Jest to proces, który zamyka się w kilka miesięcy.
W przypadku flipa na gruncie w pierwszym kroku koncentrujemy się na analizie prawnej działki, która jest bardziej skomplikowana, gdyż poza księgą wieczystą do przeanalizowania jest MPZP lub studium, niebawem również plan ogólny. Dodatkowo sprawdzamy, czy działka ma jakieś wady, np. słupy elektryczne, światłowody, stanowiska archeologiczne, służebności, planowane inwestycje itp.
Weryfikujemy sąsiedztwo działki, które wpływa na możliwość zabudowy, np. od linii lasu musimy odsunąć się z budynkami o 12 metrów, od linii wody w skrajnych przypadkach 100 metrów.
W kolejnym kroku sprawdzamy, jakie są możliwości zwiększenia wartości działki, np. odrolnienie, uzbrojenie, podział na mniejsze działki – podejście gminy do współpracy, zmiany przeznaczenia działki.
Flip na gruncie zazwyczaj wymaga mniejszych pieniędzy, niż flip na mieszkaniu, ale trwa dłużej – minimum rok. Wymaga dobrej znajomości przepisów dotyczących gruntów (kilku ustaw) i umiejętności określenia potencjału inwestycyjnego terenu. Wymaga również dobrej współpracy z urzędnikami i urzędami, którzy uczestniczą w większości formalności.
Flip na mieszkaniu to współpraca z projektantem wnętrz, czasami architektem i prawnikiem. W niewielkim stopniu z urzędem gminy. Flip na gruncie to znacznie większa grupa zaangażowanych ekspertów – prawnicy, architekci, geodeci, planiści, urbaniści, doradcy podatkowi i pracownicy urzędów oraz sądów.
JAKIE RODZAJE GRUNTÓW SĄ NAJCZĘŚCIEJ
WYKORZYSTYWANE DO FLIPOWANIA?
Najczęściej flipowane są działki rolne, które mogą być przekształcone na działki budowlane, tereny pod budowę parków handlowych czy tereny pod przemysł oraz działki budowlane w atrakcyjnych lokalizacjach, np. zabudowa wielorodzinna w miejsce jednorodzinnej.
Kluczowym czynnikiem jest możliwość zmiany wykorzystania działki i uzbrojenia działki, co zwiększa jej wartość na rynku. Najpopularniejszym flipem na gruncie jest podział ziemi rolnej na działki pod zabudowę domami jednorodzinnymi, czyli większej na mniejsze o innym przeznaczeniu.