DZIAŁKI BUDOWLANE INWESTYCYJNE
-
Kiedy warto kupićKiedy warto kupić
-
Zmiany prawaZmiany prawa
-
Jak można zarobićJak można zarobić
-
Gdzie szukaćGdzie szukać
-
Ile można zyskaćIle można zyskać
KIEDY WARTO KUPIĆ
DZIAŁKĘ BUDOWLANĄ INWESTYCYJNĄ?
Działek budowlanych inwestycyjnych z dużym potencjałem wzrostu wartości jest coraz mniej i czasu na przygotowanie kolejnych też jest coraz mniej, i są coraz droższe jako dobro coraz rzadsze.
Dlatego warto szukać sprawdzonych działek, które można kupić jako inwestycje lub lokatę pieniędzy u Land Developerów.
OSOBOM WYBIERAJĄCYM DZIAŁKI NA LOKOWANIE PIENIĘDZY
SPRZYJAJĄ ZMIANY PRAWA
Rok 2025 będzie ostatnim momentem na dobre ulokowanie pieniędzy w działkach budowlanych inwestycyjnych.
We wrześniu 2023 roku weszły w życie rewolucyjne zmiany w przepisach dotyczących nieruchomości gruntowych, czyli ziemi w postaci działek, również budowlanych.
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 roku weszła w życie 24 września 2023 roku.
Jak czytamy w opracowaniu Grunty czas zmian, czas działań “Jej celem jest uproszczenie regulacji planistycznych, a także umożliwienie sprawniejszego procedowania i uchwalania aktów prawa miejscowego związanych z gospodarką przestrzenną gmin.”[1]
Kogo dotyczą zmiany prawa?
Zmiany prawa obejmą blisko 70% powierzchni Polski i dotyczą osób posiadających działki niezabudowane, które grunty odziedziczyły, otrzymały w spadku lub jako darowiznę. Osób, które kupiły ziemię inwestycyjnie lub jako lokatę kapitału oraz osób planujących zakup w celu budowy własnego domu.
Jednym słowem wszystkich właścicieli nieruchomości gruntowych.
CO JEST NAJWAŻNIEJSZE
W ZMIANIE PRAWA
Celem zmian prawa jest uniknięcie dalszego rozproszenia zabudowy, co w rzeczywistości ograniczy dostępność działek pod zabudowę jednorodzinną, pod miastem w piękniejszych okolicznościach przyrody i pod deweloperkę.
Ważne, aby wiedzieć, czy działka znajduje się na obszarze objętym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (studium), czy na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego (MPZP).
Jeżeli działka jest na terenie objętym studium, to czy ma decyzję o warunkach zabudowy, (WZ). Jeżeli planujemy sprzedaż działki w przyszłości, to teraz powinniśmy zabezpieczyć sobie taką możliwość, np. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, tzw. WZ-tkę, podział geodezyjny na mniejsze działki.
Od 1 stycznia 2026 roku uchylone będą studia i będą gminy musiały do tego czasu uchwalić plany ogólne. Jeżeli będziemy mieli szczęście, to nasza działka znajdzie się ną terenie zabudowy mieszkaniowej czy usługowej. A jeżeli nie, to nasza działka będzie na obszarze produkcji rolnej lub terenów zielonych i wtedy możemy utracić cały jej potencjał na korzystną sprzedaż. Chyba że wcześniej uzyskamy WZ i dopilnujemy złożenia uwag do planu ogólnego.
Zagrożenie czy szansa?
Tak duże zmiany w prawie są zagrożeniem, ale również stwarzają szanse. Ważne jest, aby te wyzwania przekształcić na korzyści, co wymaga podejmowania decyzji opartych na rzetelnej wiedzy i znajomości rynku. To ostatni moment na flip na gruncie.JAK MOŻNA ZAROBIĆ
NA DZIAŁKACH BUDOWLANYCH INWESTYCYJNYCH?
Czy zastanawiałeś się kiedyś, jaką wartość ma ziemia rolna, a jaką wartość ma działka budowlana i od czego to zależy. My robimy to nieustannie analizując działki do naszych projektów land deweloperskich.
Wartość nieruchomości gruntowej zależy od różnych czynników:
- powierzchni (metrażu)
- kształtu
- lokalizacji
- infrastruktury w okolicy
- dróg dojazdowych
- sąsiedztwa
- dostępu do mediów
- przeznaczenie terenu
Najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość działki jest przeznaczenie terenu, czyli to, co można na nim wybudować według lokalnych przepisów (od których wiele zależy) i inne regulacje prawne, takie jak wspomniane wyżej nowe przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, które będą obowiązywały od 1 stycznia 2026 roku.
GDZIE SZUKAĆ
DZIAŁEK BUDOWLANYCH INWESTYCYJNYCH?
Do uzyskania zysków z inwestycji w działki budowlane, zazwyczaj wybieramy działki rolne położone pod miastami lub w sąsiadujących z dużymi miastami gminach.
Wiele działek rolnych można zabudować z pewnymi ograniczeniami (działki siedliskowe). Działki, których szukamy, można zabudować w korzystny sposób (domami jednorodzinnymi, bliźniakami) lub przeznaczyć pod deweloperkę.
Na rynku jest ograniczona liczba gruntów rolnych, które można przekształcić w grunty budowlane. Okazji inwestycyjnych można szukać samodzielnie i u Land Developerów.
ILE NA DZIAŁKACH BUDOWLANYCH
MOŻNA ZYSKAĆ?
Odpowiednio dobrane działki budowlane inwestycyjne dają możliwość uzyskania wzrostu wartości od 25% do 100% w skali roku. Aktualnie zwrot z inwestycji w przypadku mieszkania na wynajem to około 4 – 8% w ujęciu rocznym.
Zaletą takiego sposobu lokowania nadwyżek finansowych jest niezaprzeczalny fakt, że działki nie wymagają remontu. One wymagają czasu i planu na ich development, czyli działań podnoszących ich wartość (uzbrojenie, poprawa jakości drogi, rozwój infrastruktury), a w zamian odpłacają stabilnością, bezpieczeństwem oraz zdecydowanie wyższymi zyskami niż większość instrumentów finansowych.
Korzyści podatkowe
Dodatkowo w wielu gminach nie płaci się od nich podatku dopóki finalnie nie stanie na nich dom. Kluczowe natomiast jest, żeby dobrze kupić taką działkę. Trzeba wiedzieć, gdzie i w jakim momencie jej wspomnianego developmentu, i orientować się w jej statusie prawnym.
JAK KUPIĆ SWOJĄ PIERWSZĄ DZIAŁKĘ,
CZYLI ZAKUP W ODPOWIEDNIM MOMENCIE "ŻYCIA" DZIAŁKI
Działkę budowlaną, która ma być inwestycją, najlepiej kupić na etapie planu powstania jej podziału (z hektarów pola rolnego na metry działek budowlanych w pierwszym momencie jej „życia”).
Następuje to po etapie jej weryfikacji prawnej, geodezyjnej, urbanistycznej, po określeniu możliwości i ceny jej odrolnienia oraz zbadaniu jej otoczenia. To jest moment, gdy można dokonać rezerwacji prawa do zakupu. Analogicznie jest na rynku mieszkaniowym – najtaniej kupuje się mieszkania, rezerwując je na etapie dziury w ziemi.
Rezerwujemy prawo do naszej działki budowlanej, wpłacamy zaliczkę i czekamy, aż Land Developer przeprowadzi cały proces od wydzielenia działek do nadania nowych ksiąg wieczystych, aby finalnie u notariusza przenieść własność na kupującego.
Wydzielenie działek z pola jest już pierwszym etapem wzrostu wartości, wydzielenie ksiąg wieczystych i wystąpienie o warunki zabudowy jest kolejnym momentem wzrostu wartości. Z każdym nowym elementem infrastruktury, np. doprowadzeniem wodociągu, postawieniem ogrodzenia przez sąsiada działki, rozpoczęciem budowy pierwszego domu w pobliżu, wartość działki wzrasta.
Najdroższe są ostatnie działki budowlane w zabudowanej okolicy, z mediami i infrastrukturą. Dlatego aby cieszyć się dużym zyskiem z inwestycji, należy zainwestować na pierwszym etapie „życia” działki.
1) Hectares Management, Grunty czas zmian, czas działań, e-book, Nowy Sącz, 2024 (link do sklepu Hectaresa https://hectares.pl/product/bezplatny-ebook-grunty-czas-zmian-czas-dzialan)